Marktanalyse: Immobilien in Wiesbaden

Das freistehende Einfamilienhaus kostet mehr als 1 Millionen Euro. Ein Reihenendhaus ist vergleichsweise günstig. Durchschnittlich haben Besitzer für ihre Immobilien in 2021 einen Ertrag von 623000 Euro erzielt.

Im vergangenem Jahr wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 3127 Verträge zu in Wiesbaden veräußerten und von Notaren beurkundeten Immobilien zugesandt. Das entspricht einer Zunahme von gut 11 Prozent. Die Verträge verteilen sich auf 659 bebaute Grundstücke, was einer Zunahme von circa 8 Prozent entspricht, sowie 485 unbebaute Grundstücke was einer Zunahme von etwa 13 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Hinzu kommen 1983 Kaufverträge, die sich auf  Wohnungs- beziehungsweise  Teileigentumsverträge beziehen. Auch da ist mit 12 Prozent ein deutliches Puls.

Wachsender Imobilien-Markt

Der Geldumsatz betrug 2021 insgesamt rund 2,37 Milliarden Euro, was bei den verkauften Immobilien einer Zunahme von rund 116 Millionen Euro und damit einer moderaten Steigerung von rund 5 Prozent gegenüber 2020 entspricht. Der Zuwachs an verkauften Flächen in 2021 gegenüber dem Vorjahr belief sich auf circa 11 Prozent bei Grundstücken und bei Wohn- und Nutzflächen auf rund 12 Prozent. In den beiden Jahren zuvor lag der Geldumsatzzuwachs insgesamt wesentlich höher mit jeweils über 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr bei einer wesentlich geringeren Steigerung des Grundstücksflächenumsatzes (1 Prozent 2020, 8 Prozent 2019) und annährend jeweils gleichbleibendem Wohn- und Nutzflächenumsatz in dieser Zeit.

Marktwert Wiesbaden

Bei näherer Betrachtung zeigt sich, dass der hohe Flächenumsatz 2021 von Grundstücken überwiegend aus dem Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen resultierte. Während der Flächenumsatz in diesem Marktsegment in den letzten fünf Jahren regelmäßig zwischen 220000 und 300000 Quadratmeter lag, waren es 2021 fast 570000 Quadratmeter und damit circa 37 Prozent der verkauften Grundstücksflächen insgesamt. Der Kaufpreis von Wohnbauflächen liegt im Durchschnitt circa 3 Prozent unter dem Niveau von 2020, während sich Eigentumswohnungen im Neubau und im Wiederverkauf jeweils rund 13 Prozent und insgesamt (Neubau, Wiederverkauf und umgewandelte Wohnungen) um 16 Prozent in dieser Zeitspanne verteuerten.

Bodenrichtwert: 2000 Euro / Quadratmeter

Für unbebaute Wohnbaugrundstücke wurden innerhalb des gesamten Stadtgebiets durchschnittlich rund 1303 Euro/Quadratmeter gezahlt. Wohnbaugrundstücke kosteten in den Stadtbezirken Nordost und Sonnenberg 2021 im Schnitt rund 2032 Euro/Quadratmeter (2020 = rund 1922 Euro/Quadratmeter) und im restlichen Stadtgebiet rund 1176 Euro/Quadratmeter (2020 = rund 1.292 Euro/Quadratmeter).
Für gewerblich genutzte Grundstücke lag die Spanne  aus sieben Kaufverträgen zwischen circa 200 und 670 Euro/Quadratmeter (im Ø 309 Euro/Quadratmeter).
Die Preise für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke lagen 2021 bei durchschnittlich 4,80 Euro/Quadratmeter (2020 = 4,90 Euro/Quadratmeter), der Preis für Gartengrundstücke (Freizeitgärten) betrug im Mittel in Wiesbaden unverändert 26 Euro/Quadratmeter.

Neubau in der Gemarkung Nordenstadt teuerer

Bei den bebauten Grundstücken zeigten sich Preissteigerungen von jeweils circa 11 Prozent gegenüber 2020 bei Reihenhäusern (2021 = 544000 Euro im Ø, 78 Verkäufe) und Reihenendhäusern (2021 = 623000 Euro im Ø, 35 Verkäufe). Doppelhaushälften verteuerten sich im Durchschnitt um circa 21 Prozent mit einem durchschnittlichen Kaufpreis der Immobilien von 842000 Euro bei 74 Verkäufen, 2020 lag dieser noch bei 696000 Euro. Die Kaufpreisspanne bei Doppelhaushälften lag sehr inhomogen zwischen 350000 Euro und ca. 2800000 Euro.
Wie bereits im Vorjahr wurde circa ein Drittel der Reihen-/ Reihenend- und Doppelhäuser in der Gemarkung Nordenstadt verkauft, jeweils zu überdurchschnittlichen Kaufpreisen, insbesondere die Doppelhäuser in Nordenstadt lagen preislich circa 16 Prozent über dem Durchschnitt in Wiesbaden.

Freistehende Immobilien kosten 1 Millionen Euro

Für freistehende Einfamilienhäuser wurden in den sehr guten Lagen Durchschnittspreise von rund 2 Millionen Euro (Stadtbezirk Sonnenberg), beziehungsweise zwischen rund 1,5 Million Euro (Stadtbezirk Nordost) registriert. Ein Drittel der 89 Verkäufe lag preislich über 1 Million Euro, wovon neun Immobilien Spitzenpreise zwischen 2 und 3,3 Millionen Euro  erzielten, beziehungsweise im Extrem knapp 5 Millionen Euro. Im Mittel bewegt sich der Preis aller verkauften Einfamilienhäuser – überwiegend vor 1975 gebaut – bei rund 1,05 Million Euro gegenüber rund 977.000 Euro in 2020.

Mehrfamilienhaus kostet 3,7 Millionen Euro

Der Durchschnittspreis für Mehrfamilienhäuser betrug mit 63 Verkäufen 2021 rund 3,7 Millionen Euro, wovon vier Verkäufe im zweistelligen Millionenbereich und 30 Verkäufe bei Kaufpreisen unter 1,5 Million Euro lagen. Gemischt genutzte Gebäude wurden im Durchschnitt für rund 2,4 Millionen Euro verkauft und eine Altbauvilla kostete im Mittel rund 2,6 Millionen Euro bei einer Kaufpreisspanne zwischen circa 1 Million Euro und 9 Millionen Euro.

Eigentumswohnungen waren gefragt

Die mit Abstand meisten Verträge wurden im Segment Wohnungs- und Teileigentum abgeschlossen mit Kaufpreisen von 30000 Euro bis 3700000 Euro pro Einheit. Der durchschnittliche Kaufpreis einer Eigentumswohnung betrug rund 408000 Euro bei einer mittleren Größe von 82,4 Quadratmeter. Dies entspricht einem Preis von rund 4950 Euro/Quadratmeter Wohnfläche (2020 = rund 4.260 Euro/Quadratmeter Wohnfläche).
Die Kaufpreise von Eigentumswohnungen bei Wiederverkäufen (918 Verkaufsfälle) lagen mit durchschnittlich 4127 Euro/Quadratmeter Wohnfläche rund 13,3 Prozent höher als 2020.

Der Mittelpreis pro Quadratmeter Wohnfläche von Neubaueigentumswohnungen betrug im Jahr 2021 in Summe 6835 Euro/Quadratmeter und war damit circa 13 Prozent teurer als im Vorjahr. Der Auswertung lagen 378 Verkaufsfälle zugrunde, gegenüber 275 Verkaufsfällen 2020. Diese Durchschnittspreise beinhalten keine Garagen- oder Stellplätze.

Der Mittelpreis für ein Reihenhaus / Reihenendhaus in Wohnungseigentumsform betrug beim Erstbezug eines Neubaus rund 5190 Euro/Quadratmeter Wohnfläche. Hier erhöhte sich die Anzahl der Kauffälle auf 51 gegenüber von 46 Verkäufen in 2020.

Symbolbild oben ©2021 Pixabay

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